“5·17新政”效果實探：北京看房熱度提升 二手房日均成交突破1000套

（原標題：“5·17新政”效果實探：北京看房熱度提升 二手房日均成交突破1000套）

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

5月17日，房地產市場迎來“降首付、降利率、政府出手收購存量房”等多重政策利好，市場銷售信心被進一步激發。

政策出臺後，記者走訪北京市場瞭解到，多個熱門板塊新房項目受政策刺激，到訪量明顯增加，市場熱度提升。

不過，也有項目營銷負責人表示，雖然諮詢和來訪量有所增長，但因爲首付比例、商貸利率細則未出，仍有不少客戶還在觀望中，成交尚未有太大變化。

據瞭解，在置換需求佔比過半的北京市場，相較於購置新房，更多業主當前則主要關注如何將手中二手房賣掉。記者從多位中介人士處瞭解到，新政後北京二手房諮詢和帶看量幾乎翻倍，首個週末總成交超2000套，基本達到了今年“小陽春”的熱度。

新房到訪量提升

“5·17新政”落地後的第一個週末，位於北京昌平朱辛莊板塊的新盤項目中海寰宇未來售樓處內客流量環比大增。

這個位於地鐵朱辛莊站的項目，因爲附近產業集聚，成爲北部通勤人羣置業的熱門選項。項目與同一公司的另外兩個項目共用一處售樓處，大廳內前來看房的客戶絡繹不絕。

置業顧問告訴記者，項目主力戶型爲115平方米的改善型產品，在總套數中佔比近七成。項目指導價爲6.6萬元/平方米，目前銷售均價約6.4萬元/平方米。

記者在售樓處看到，“央行政策3連發”的標牌與項目廣告牌並排擺放，來往的置業顧問和渠道經紀人多向客戶提及“5·17新政”的內容及所釋放的信號。

項目營銷負責人向記者表示，“5·17新政”後項目到訪量和成交量有顯著提升，5天內接待了約250組客戶。新政次日成交了10套房源，其中7套是首訪成交。

據瞭解，5月17日，中國人民銀行、國家金融監管總局、住房和城鄉建設部、自然資源部等多部委針對房地產行業發佈政策“組合拳”，在擴大“保交房”救助範圍的同時，通過下調全國最低首付比例、公積金貸款利率，取消住房商貸利率下限，購買存量房用作保障房等各類措施刺激住房需求釋放，加快去庫存。

在首付比例和商貸利率方面，5月21日，武漢、長沙、合肥率先落地降低首付比例與取消房貸利率下限。業內預計後續更多城市將會跟進調整首付比例及商貸利率。

根據中指研究院的監測，“5.17新政”後，北京朝陽、昌平、海淀、大興等多個區域部分新房諮詢量、到訪量有所提升，但受備案延遲影響，成交數據尚未體現。

截至記者走訪時，北京市場尚未跟進調整首付比例及商貸利率，僅對公積金貸款利率下調0.25個百分點。

朝陽區某改善型項目營銷負責人告訴記者：“‘5·17新政’的首個週末，我們項目的諮詢和來訪量是有所增長的，但因爲政策細則沒出，客戶還是在觀望中，成交沒有太大變化。”

據瞭解，去年7月份，中央政治局會議提出要適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，各地樓市調整政策接連出臺。

北京市於去年9月份落地“認房不認貸”政策，隨後陸續出臺降低首付比例、優化通州“雙限”、取消離婚家庭3年內不得購房限制、特定條件下上浮公積金貸款額度、支持公積金貸款購買已改造老舊小區、離婚1年內貸款人不再執行差別化信貸等政策。

隨着政策接連出臺，市場需求成波釋放，但總體來看，刺激效果最顯著的仍是去年9月份“認房不認貸”政策。去年12月底，北京將首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低爲40%，同時調整普宅標準以及商業銀行新發放房貸利率政策下限，進一步滿足居民剛性和改善性住房需求。

但目前新房市場仍處修復通道。一位渠道中介人士以當前市場供給主力改善型產品爲例告訴記者，昌平某改善型新盤去年年初開盤，原本計劃的去化週期爲一年，但幾波政策刺激至今，仍在緩慢去化中。

今年4月30日，北京在已對通州“雙限購”優化的基礎上，繼續對現有住房限購政策進行調整，本市戶籍居民家庭已在京擁有2套住房的、單身已在京擁有1套住房的，以及社保或個稅已滿五年、在京已有一套住房的非京籍人士，均可在五環外新增一套購房資質。

中海寰宇未來營銷負責人告訴記者：“項目有的客戶此前爲了再買個大戶型還得先賣房騰資質，但新增一套購房資質後，就不用着急賣房了。“五一”期間總共到訪約400組，同比清明假期提升了200%；成交了41套，其中145大戶型佔了30%。就大戶型來說，‘4·30政策’後的成交量要比之前周均提升了300%。”

中指研究院數據顯示，5月1日—5月19日，北京五環外新房合計成交1418套，環比降幅低於全市平均水平，成交佔全市比重84.8%，佔比較1—4月提升6個百分點。

但也有部分新房營銷負責人從項目客流量感受到的則是，“4·30政策”的落地僅在“五一”期間短暫地刺激了一小波需求釋放，影響很快便隨着“五一”過去了。

“我們幾乎沒有這樣的客戶。”一位房山剛改項目的營銷負責人告訴記者：“‘4·30政策’刺激的主要是五環外的改善型需求，剛需、剛改型項目幾乎沒有受影響。甚至連‘5·17新政’後，項目的到訪量也沒有太大變化。”

亦莊某改善型新盤營銷負責人亦表示：“‘4·30政策’後釋放出的第三套需求並非當前的成交主力，至少從我們項目來看，幾乎沒有客戶是第三套需求。”

據該負責人介紹，“5·17新政”後的首個週末，項目到訪量明顯增加，成交量比之前提升30%左右。“其實還是有很多客戶有資質、有資金，但是缺乏市場信心，此前一直在觀望，我們週末的成交中，有六七成都是這種類型的客戶。”

不過，他亦指出，當前北京首付政策還未跟進繼續下調，“項目在週末成交大增後，工作日裡又恢復到了此前的客流水平。”

據中指研究院監測，5月以來，北京商品住宅周度成交套數穩定在700套以上，5月1日—5月20日，北京商品住宅合計成交1807套，環比、同比下降態勢尚未改變。

業主更傾向“先賣後買”

“現在即便有第三套購房資質，業主也是想着怎麼趕緊把手頭的房子賣掉，而不是想着再去買。”上述朝陽剛改項目營銷負責人向記者說道。

在北京中介行業工作十餘年的經紀人張波告訴記者：“北京購房人羣中，置換需求佔比過半，前幾年行情好的時候，我接觸的置換客戶多是選擇‘先買後賣’，因爲看中的房子如果不盡早定下來，後期變數太多。而從去年開始，客戶紛紛‘先賣後買’。尤其是手裡的‘老破小’，能儘早脫手肯定要儘早。”

張波所說的市場變化大致是從去年3月份“小陽春”結束之後開始的，當時隨着學區房以及疫情期間積壓的需求釋放，北京二手房市場開啓了漫長的“以價換量”階段。

記者從多位中介處瞭解到，自2023年9月下旬以來，即“認房不認貸”政策出臺後，二手房掛牌量繼續增加，買賣雙方博弈持續進行，到當年10月底，市場機構貝殼內部北京市場的掛牌量已超過17萬套。去年10月至11月中旬期間，部分着急出售的業主選擇繼續降價，進而帶來了一小波成交量的提升。

今年以來，北京二手房“以價換量”的趨勢未出現改觀。張波表示：“我所負責的幾個小區，基本上每成交一套，都比同戶型的上一套成交價格要低，所以有很多客戶還在觀望。”

根據北京市住建委官網數據，今年3月北京二手房網籤量爲14280套，逼近1.5萬套“榮枯線”，比2月上漲125.5%，但相比去年3月下降35.7%；4月份網籤13354套，環比上月下降6.5%，同比下降4.1%。

價格方面，從去年10月開始，北京二手房價從之前的環比上升轉爲下降，根據國家統計局最新數據，今年4月北京二手房價環比下跌1.6%，同比下跌了8%，已連續下跌7個月。

在價格降幅上，從去年10月至今年3月，環比降幅分別爲1.1%、1.4%、1.2%、0.7%、0.9%、0.4%、1.6%。根據多位中介人士向記者反映的情況，北京多數小區二手房成交價下跌幅度在15%—30%。

記者從租賃企業瞭解到，從去年下半年開始，受二手房市場下行影響，也有不少業主選擇將名下房源出租，“去年賣房難度加大後，業主的想法也開始改變，之前覺得不裝修、不出租是最好的投資行爲，但現在賣房收益降低，賺取租金更划算。這在客觀上也增加了市場上的供給。”

截至記者走訪時，隨着“5·17新政”落地，北京二手房帶看量出現增長跡象。多位中介人士告訴記者，自己週末帶看量翻倍。“新政後周末這兩天，貝殼平臺平均每天成交600套，而此前幾個週末，平均每天約300套。”

中原地產研究院數據顯示，5月18日至19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套，5月19日成交超1100套，週末兩天總成交超2000套，基本達到了2024年“小陽春”的熱度。

“週末成交的主要是前期客戶已經看了好久，業主也願意在價格上有較大讓步的，現在政策一出，覺得不想再等了。至於二手房價格何時是底，沒有人能說得準。”張波向記者如是總結道。