3月環比上漲125.5% 北京二手房微風已至
北京，二手房開始拉昇了。3月北京二手房網籤14280套，環比上漲125.5%，遠高於1.2萬套的“榮枯線”。這一數字也是最近一年來的最高點。從周度數據來看，春節之後的五週時間，北京二手房成交反彈節奏要弱於滬深地區，但進入第六週（3月25日—31日）成交突然拉擡，強於諸多一二線城市。對此，業內人士指出，北京小陽春市場預期更強，進入3月後，季節因素疊加政策利好，北京樓市回暖的基礎更加牢固。
高於“榮枯線”
市場強預期，北京樓市也迎來了小陽春行情。
根據北京市住建委官網數據統計，3月北京二手房網籤量14280套，環比上漲125.5%，遠高於1.2萬套的“榮枯線”。這一數字也是最近一年來的最高點。
中原地產首席分析師張大偉分析認爲，3月北京樓市迎來了小陽春行情，原因還是受需求釋放的帶動。北京每年都會有一波入學購房置業的需求，基本在春節前後釋放，而且大部分需要集中在3月過戶、4月落戶，這也導致3月二手房網籤達到近一年最高點。
“成交量的確在回升，而且速度比以往要快一些。進入3月後，北京樓市回暖的基礎更加牢固。”易居研究院副院長楊紅旭表示，春節之後的五週時間，北京二手房成交反彈節奏要弱於滬深地區，但進入第六週（3月25日—31日）成交突然拉擡，北京二手房網籤量超過4400套，明顯超過周度3282套的“榮枯線”，強於諸多一二線城市。
諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年第13周監測重點城市中，7城二手住宅成交量環比上升，5城環比下滑。其中，北京漲幅領跑，一線城市復甦最好，第13週二手住宅成交4471套，環比上漲31.97%，北京當前成交復甦勢頭可觀，二手住宅成交量已現“六連升”。
不僅是北京市場，多地二手房成交正在環比回溫。
2024年第13周，重點10城二手住宅成交量爲19756套，環比上漲6.94%。第13週二手房成交量延續平穩上行態勢，環比實現“六連漲”，且成交量還創下了自去年5月以來周度新高。從累計成交來看，與新房成交趨勢一致，單月成交量環比大幅上漲。數據顯示，2024年3月，重點10城二手住宅成交72354套，同比上漲123.35%。2024年1—3月，重點10城二手住宅成交17.17萬套。
剛需率先啓動
3月是傳統樓市的小陽春時節，季節因素疊加政策利好，這一特殊時點的波動幅度也得以提升。
“小陽春能夠到來，最關鍵的因素是購買力。購買力在之前集中釋放後重新補充，新的購買需求開始補位。”一頭部中介西城金融街片區負責人王旭告訴北京商報記者，1、2月雖然市場成交節奏緩慢，但諮詢量和帶看量有明顯增加，這些客羣成爲近期北京樓市的中堅力量。
從成交結構來看，春節過後，500萬元以下房源成交佔比上升明顯，二手房市場呈現出“對價格更爲敏感”的剛需市場率先啓動的規律。
北京商報記者此前曾集中採訪了一批一線經紀人，他們對於市場的認識，也大致可以解答剛需率先啓動的規律。“每一次買房門檻的降低，都會帶動一批潛在的‘剛需’出現。之前還差一些才能上車的，現在門檻降低了就能夠得着。哪怕是‘老破小’這類房源，還是會有‘剛需’的存在。”
對此，王旭也表示認可。據王旭介紹，近期平臺二手房交易，價格佔據第一位，凡是總價低一些的，成交都會更快一些。但王旭也提醒稱，今年的北京二手房市場呈現慢節奏特徵。和往年相比，購房者擁有更多的選擇和決策時間，因此購房節奏明顯拉長。
張大偉則表示，相比之前市場，3月北京市場出現了一些積極信號，包括離婚購房等政策調整下，市場政策從過去的收緊開始全面進入寬鬆。隨着政策的穩定和供需比的變化，市場將會進一步回暖，爲未來二手房市場的買賣提供有力保障。
買方掌握主動權
“北京二手房成交量在春節後回暖，市場目前仍以買方爲主導。”一家頭部中介五道口大區經紀人賈小龍告訴北京商報記者，在房價下跌的過程中，很多購房者選擇觀望，等待市場企穩後再出手。隨着政策的不斷出臺和市場的逐步穩定，這些被抑制的需求將會逐漸釋放出來。但短期內市場的供需關係並未轉變，買方仍掌握主動權。
根據麥田房產數據統計，3月二手房議價空間環比上月擴大0.1個百分點，市場呈現明顯的“以價換量”特徵。供應大於需求的買方市場，購房者擁有更多的房源選擇，二手房議價空間擴大。
政策爲購房者帶來了信心，而價格則加劇這份信心。楊紅旭稱，在經歷去年房價的明顯下跌之後，像北京這樣的城市，已經基本上擺脫了房價泡沫的影響，這在一定程度上反映了市場調整的必要性。在這樣的背景下，政策層面也開始出現了一系列利好措施，如降低首付比例、通州放開“雙限”等，以刺激市場需求的釋放。當前北京樓市已經調整到位，目前是一個購房者介入市場的好時機。
在楊紅旭看來，剛需的率先啓動，就是北京樓市擺脫房價泡沫的證明。但楊紅旭也提醒購房者，還需要注意到樓市的區域性和結構性差異。雖然像北京這樣的城市整體樓市已經調整到位，但在不同區域和不同類型的房產中，仍然存在着一定的差異。因此，在樓市調整的過程中，購房者需要關注這些差異，並根據實際情況制訂相應的買房計劃。
北京商報記者 王寅浩