2024華髮觀瀾半島（官方網站）樓盤測評-優缺點分析，附詳細資料

浦東周浦板塊新房

【華髮觀瀾半島預約熱線：400-8080-420☎】

小籌中

本次將推售高層+洋房產品

建面約99-136㎡3-4房

僅262席！均價約6萬/㎡！

具體一房一價如下

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從佔位上來看，華髮觀瀾半島地處張江南核芯。

要知道，張江是浦東的產業中心，匯聚集成電路、生物醫藥、人工智能等產業領域的頭部企業。

2021年張江科學城擴區後，周浦幾乎全域劃入“張江”，首當其衝享受高能產業紅利。

張江科學城規劃範圍示意圖

更爲重要的是，集“醫學、醫療、醫藥、醫械、醫養”五醫聯動的醫學全產業鏈專業園區——張江醫谷，落址張江南。

高新技術企業的爭相進駐，再加上醫學高尖產業匯聚，將持續爲板塊吸引高精尖人員。

張江醫谷

除了高能級的產業支撐，華髮觀瀾半島周邊的配套也較爲齊全。

交通方面，項目距離18號線繁榮路站約850米（直線距離、數據來源：百度地圖測距），同時周邊還有林海公路、外環、中環、滬奉高速、滬南公路等幹線，出行快捷。

商業方面，項目周邊有上海周浦萬達廣場、綠地樂和城、綠地繽紛廣場、Costco開市客浦東店等商業綜合體。

教育資源方面，周邊有澧溪小/中學、華東師範大學附屬周浦中學、周浦小學(韻濤路校區)、進才繁榮實驗中學等學校。

醫療資源方面，區域內有浦東新區周浦醫院、上海國際醫學中心（健康康養）、國家兒童醫學中心（在建）等醫院。

觀瀾半島配套示意圖

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說完地段，我們再把目光聚焦到華髮觀瀾半島的產品。

項目由華髮股份、東安集團、周浦城投3家國企聯袂打造，實力還是比較雄厚的。

公建化立面，外牆塗料、局部石材及鋁板的搭配，再加上石材轉角處選用弧形處理手法，豪宅質感拉滿。

同時通過酒店式入戶大堂+地下車庫大堂，營造尊崇歸家儀式感。

效果圖

社區環境方面，華髮觀瀾半島打造微度假式園林，同時架空層還打造觀瀾劇場、半島水吧、知海書屋、童夢空間等多個功能空間，滿足各年齡段的休閒娛樂需求。

效果圖

戶型設計上，華髮觀瀾半島首開的2個戶型，都有各自的亮點。

建面約99㎡的三房（高層），典型的三開間朝南飛機戶型。

餐客廚陽臺串聯，約5.4米開間，臥室搭配全景飄窗，空間感不輸市面上建面約建面約110㎡戶型。

建面約99㎡戶型

建面約136㎡戶型，從功能性來看，四房能滿足更多居住需求，比如，二胎家庭又或是三代同堂。

三開間朝南+約6米大尺度南向寬廳，採光效果較好，北面的書房可以根據家庭需求改造成影音室、兒童娛樂室等等。

而且，這個四房戶型還是6層洋房，居住舒適度更高。

建面約136㎡戶型

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最後再來看價格。

從日前上海公示的新房來看，大多樓盤的過會價格較此前入市價格有所上漲。

以陸家嘴爲圓心，半徑16+公里沿線通地鐵板塊爲例。

御橋的港城中環匯雲啓，過會均價約6.5萬/㎡，直接突破聯動價；唐鎮浦發唐城均價約7.2萬/㎡。

相比之下，備案均價約6萬/㎡，華髮觀瀾半島的性價比拉滿。

而且土拍取消聯動價迴歸自由競價。

土拍溢價率，意味着成交的土地價格要比原來定的價格高。

土地價格上漲，往往會直接反映在房屋的建造成本上，並最終被轉嫁給消費者，導致房價上漲。

種種信號之下，新房房價趨勢已經非常明顯。

另一方面，華髮觀瀾半島周邊的次新房，繁榮華庭掛牌均價約6.2萬/㎡、御沁園西區掛牌均價約7.5萬/㎡、御沁園東區掛牌均價約6.3萬/㎡、明天華城掛牌均價約6.7萬/㎡。（數據來源：貝殼找房）

而且數據顯示，周邊次新房的成交價格堅定在6萬+/㎡，對比之下，觀瀾半島價格優勢明顯。

而且在上海倒掛普遍消失的現狀下，項目還能保持一定的價差優勢，足見板塊價值之堅挺。

上海527限購政策主要變化有如下：

1、非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房；

2、非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從5年調整爲3年（青浦、嘉定、松江、奉賢、寶山、金山調整爲2年，臨港新片區特定人羣爲1年)；

3、取消上海離婚三年合併計算限購套數的政策；

4、已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數；

5、在限購基礎上，二孩及以上多子女家庭在原有基礎上可多買一套；

6、企業購買70平以下二手房不再限制套數。

什麼是“多子女家庭”？

答：對本市或外地戶籍居民家庭成員中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，認定爲多子女家庭（例如一對夫妻，有一個子女已成年，另一個子女未成年，該夫妻及其未成年子女即爲限購政策中的“多子女家庭”）。

上海新房限購地圖↓↓

非戶籍單身可以在全市購買一套二手房（崇明除外）

非戶籍單身可以在外環外S20以外購買一套新房或二手房

五大新城+寶山、金山人才購房2年社保或稅單，臨港人才1年社保或稅單，除此都是3年社保或稅單。

第二 貸款政策

2024年5月27日，上海調整首付比例：

首套住房最低首付不低於20%，二套最低首付不低於35%

其中，二套房最低首付比例根據住房所在區域進行調整，臨港以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的住房降至30%；其他區域全部調整爲35%。

同時，上海商業貸款利率也進行了調整：

首套房的商貸利率調整爲3.4%；

二套房商貸利率根據住房所在區域進行調整，臨港以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區調整爲3.6%；其他區域調整爲3.8%。

自5月18日起，上海執行全新的個人住房公積金貸款利率：

5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.35%和2.85%。

5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。

第三 上海新房交易流程

1、認購率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四種比例。

2、簽訂《認購書》之後，意味着意向金成了定金。如果毀約不要房子了，就要賠付違約金。

3、認購金只能刷儲蓄卡走開發商的POS機，認購金不允許現金支付，且開發商必須出具蓋章過的有效收據，購房者支付認購意向金，纔有參與搖號的資格。

一手房認購材料(居民)

認購人提供以下所列材料，增加認購材料的需報區房管部門審覈同意。

（一）身份、婚姻、家庭關係證明材料類

1、身份證、戶口簿

2、未成年人提供出生證

3、護照、港澳身份證、臺胞證

4、現役軍官證(含士官)、退役軍官證

5、博士(含在讀)學歷證明或學籍證明

6、結婚證

7、離婚證、離婚協議或法院民事調解書、判決書(包括生效告知書）

（二）購房資格證明材料類

1、房屋權屬證明(不動產登記證、房產證)

2、預告登記證明、網籤合同

3、徵收補償安置協議

4、上海市不動產產調

5、非本市戶籍家庭社保或者納稅證明材料

6、境外個人、港澳臺居民，有效的勞務合同、工作類的居留許可證明

（三）資金證明類材料

1、個人信用報告

2、存款證明

第四 稅費政策

上海新房，涉及兩種稅費：契稅和房產稅。

上海歷年房產稅率↓↓

以下6種情形免徵房產稅：

1、滬籍首套住房可免徵。

2、滬籍購房者在限購之日前同父母（滬籍）共有住房≤2套，再購住房屬於首套可免徵。

3、戶籍家庭（原住房面積+新購住房面積）＜家庭人數×60㎡可免徵。

4、外地居民在滬居住證連續滿3年或積分達到120分可免徵。

5、外籍人士在滬居留許可連續滿3年並在有效期內可免徵，或持有人才引進居住證或綠卡的可直接免徵。

6、華僑、港澳臺居民在滬暫住證/居留簽註或稅單/社保/就業證連續滿3年可免徵。

第五 退稅政策

注意：上海二手房交易個人所得稅，退稅優惠延續至2025年12月31日！自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

（一）退稅時間

1、出售住房時間應早於購買住房時間，且出售和新購住房時間間隔不得超過1年。

2、出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間爲準。

3、新購住房爲二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間爲準。

4、新購住房爲新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間爲準。

（二）退稅地點

1、納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市範圍內。同一城市範圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市(地區、州、盟)所轄全部行政區劃範圍。

2、納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向徵收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。

（三）退稅金額

1、新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

2、新購住房金額小於現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

3、現住房轉讓金額和新購住房金額與覈定計稅價格不一致的，以覈定計稅價格爲準。

4、現住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

（四）退稅主體

1、出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應爲新購住房產權人或產權人之一。

2、對於出售多人共有住房或新購住房爲多人共有的，應按照納稅人所佔產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

（五）退稅材料

《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》；

納稅人身份證件；

現住房的房屋交易合同；

新購住房爲二手房的，提供房屋交易合同、不動產權證書及其複印件；

新購住房爲新房的，提供經住房城鄉建設部門備案（網籤）的房屋交易合同及其複印件。