1.6萬/平！業主：萬科幸福譽，要被“砸盤俠”玩死

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天不怕地不怕，就怕鄰居砸盤式降價。

樓市君一朋友，2016年左右2.1萬/平買了知識城萬科幸福譽。

小區二手巔峰期賣到3.87萬/平，現在很多鄰居踩踏式出逃，單價1.6萬/平再創新低。

他非常無奈：萬科幸福譽，要被這些人玩死了。

｜圖源：社羣

壹

鄰居“砸盤式”賤賣

業主把換房的想法憋回去了

誰能想到，當年一起搶房的鄰居，如今眼睛一閉、心一橫，把整個小區的房價拉下了水。

近期，萬科幸福譽很多房源大甩賣，價格低到其他業主很心慌。

二期頂樓約114平樓王四房，現總價僅23X萬，單價2字頭，什麼概念？

｜圖源：銷售朋友圈

萬科幸福譽的四房價格一向是小區裡面最堅挺的，如果急賣稍微降價可以理解，但這套確實離大譜了。

這麼說吧。去年9月同小區約95平三房成交總價是266萬，現在四房的掛牌總價比三房的成交價還低20多萬。

這一砸，其他業主的心態直接崩了：以後三房、四房還怎麼賣？

｜圖源：貝殼找房

可能是架不住看房的人太多，以及太多的電話轟炸，中介表示目前這套房源已經下架了。

然而這不是個例。現在同小區二至四房，掛牌都出現了“1字頭”。

甚至還有部分房源，開始在銷售朋友圈裡，半送半賣。

72平兩房總價118萬，單價約1.6萬/平，比此前成交的1.77萬/平再創新低，注意這還是掛牌價，實際成交只會更低。

約88平三房一衛單價1.7萬/平；約97平的三房兩衛單價1.86萬/平還送車位；約143平四房單價低至2.44萬/平。

｜圖源： 銷售朋友圈

有位業主稱他當年買的2房，所有的費用加起來總價240萬，如果現在只能賣118萬，等於血虧122萬。

真就虧的比剩下的都多，估計他家狗看了都得氣暈。

這還不是最慘的，最慘的是2021年最高位接盤的那批人。

如果現在出手，那麼兩房虧140萬，三房虧164左右，四房大概虧114萬，全線資產縮水超過50%。

小區部分業主紛紛表示擔憂。

業主換房的想法，讓“砸盤俠”，給硬生生地憋回去了。

這還是輕的，砸盤對其他業主的影響有多大？

一旦有人掛出遠低於市場的價格，就會成爲一個參考。只要他們不跑路，那麼你的房子就被卡着脖子，永遠掛在那裡。

如果他們低價成交，這些房源也會成爲銀行評估價的樣本之一，間接拉低小區的評估價，所以業主的擔心不無道理。

｜萬科幸福譽實景圖

貳

知識城二手瘋狂瀝水

過度膨脹只是原因之一

事實上，萬科幸福譽只是其一，知識城多個小區房價都在瀝水。

比如時代中國時代天韻約95平的三房去年10月成交約2.3萬/平，今年1月也來到“1字頭”了，半年左右縮水4000-5000元/平。

招商雍景灣近三個月成交的房源中，也有不少1字頭，有房1個月就降超過2000元/平。

不可否認，當年大批買家挺進知識城，必然有它的魅力在。

這裡城市面貌煥新，年僅13歲就舉起了科創大旗，還是今年煙花晚會的舉辦地之一，如果在知識城或附近上班，確實是香的。

但這一輪大回調，也暴露了問題。

1、二手過度膨脹，透支的需要還回來。

2016-2021年5年時間，知識城二手漲幅高達211%-238%，全廣州第一，當中就有透支的成分。

就拿萬科幸福譽來說，從2019年起短短2年二手漲了50%，單價最高直逼3.9萬/平。

而當時同小區新房價格僅2字頭，琶洲新房均價也才4.5萬/平，可見水分不少。

這波擠水分也是價格迴歸理性的表現。

｜知識城航拍圖

｜廣州樓市發佈攝

2、最高掛牌率8.8%，競爭激烈壓低價格。

另外，知識城的二手庫存較高，激烈的競爭也進一步壓低了價格。

一般而言，小區二手掛牌率低於3%是屬於正常範圍，但知識城多小區的掛牌率都超過了4%，最高8.8%。

5個小區在售的房源就超過了800多套，大量供應之下容易造成價格踩踏。

更讓業主擔心的是，新盤又要來了。

ZSCN-C2-2地塊已經出現在今年供地名單中，並且就在萬科幸福譽和時代天韻隔壁。

超過43萬方的體量，預計會去到2000戶，新盤一旦卷價格，二手處境會更難。

總的來說，知識城二手前幾年跑得太快了，現在降溫可以理解爲調整步伐。

部分業主可能會被誤傷，但對買家而言，現在反而是比較好的機會，因爲泡沫已經擠得差不多了。

大家覺得，知識城二手的底，到了嗎？